Por: Alfonso Insuasty Rodríguez* / Los hogares en arriendo pasaron del 32% al 40,5%, mientras la propiedad cayó al 35,2%. Hoy, el 71% de la demanda es por alquiler. En la ciudad más cara de Colombia, el costo de vida es insostenible. Medellín evidencia un modelo urbano que expulsa comunidades y pone en disputa el derecho a la ciudad.
En las últimas décadas, Medellín ha sido posicionada como un referente internacional de transformación urbana, innovación y “urbanismo social”, consolidando una narrativa de éxito ampliamente difundida en circuitos globales de planificación. No obstante, este reconocimiento contrasta de manera cada vez más evidente con una realidad estructural marcada por el deterioro en las condiciones de acceso a la vivienda, el encarecimiento sostenido del suelo urbano y la profundización de desigualdades socioespaciales.
Lejos de constituir una anomalía coyuntural, estas tensiones son expresión de la consolidación de un modelo de urbanismo neoliberal en el cual la planificación urbana ha sido progresivamente subordinada a las dinámicas del mercado inmobiliario y financiero, reconfigurando la ciudad como espacio de valorización del capital antes que como soporte de la vida.
En este contexto, la crisis habitacional en Medellín se manifiesta con especial claridad en el comportamiento reciente del mercado de vivienda. La ciudad se ha consolidado como la más costosa del país para vivir en arriendo, superando incluso a Bogotá, con diferencias que pueden alcanzar hasta un 25% en determinados segmentos del mercado.
Este fenómeno se inscribe en una transformación estructural del régimen de tenencia en Colombia, mientras en 2008 el 32% de los hogares vivía en arriendo, para 2024 esta proporción ascendió al 40,5%, al tiempo que la vivienda en propiedad cayó del 48,1% al 35,2%. De manera consistente, otros registros muestran que la propiedad pasó de cerca del 60% en 2015 a aproximadamente el 47% en 2024. En conjunto, estas tendencias evidencian una transición profunda hacia un modelo en el que el acceso a la vivienda se precariza y se vuelve crecientemente dependiente de las dinámicas del mercado (Forbes Colombia, 2025; El Colombiano, 2026).
En Medellín, esta tendencia se agrava por una caída sostenida en la producción de vivienda nueva, particularmente en el segmento de vivienda de interés social (VIS), que históricamente ha sido el principal mecanismo de acceso formal a la vivienda para sectores populares. De acuerdo con análisis recientes, la disminución en la construcción responde a factores como el incremento en los costos de materiales, el encarecimiento del suelo urbano y las restricciones en el acceso a financiación. Esta contracción de la oferta no solo limita el acceso a vivienda nueva, sino que intensifica la presión sobre el mercado de arriendo (Portafolio, 2025).
Esta reducción de la oferta ocurre en un contexto de demanda creciente, configurando un escenario de alta tensión en el mercado habitacional. En efecto, más del 70% de las búsquedas inmobiliarias en el país están orientadas al arriendo, lo que confirma que este ha dejado de ser una solución transitoria para convertirse en la forma predominante de acceso a la vivienda. Esta tendencia refuerza la exposición de los hogares a dinámicas especulativas y a incrementos constantes en los precios, profundizando la exclusión urbana (Vivienda.com.co, 2025).
A estas dinámicas se suma un déficit habitacional estructural que profundiza la crisis urbana. En Medellín, más de 190.000 hogares presentan algún tipo de déficit habitacional, de los cuales cerca del 80% corresponde a déficit cualitativo, es decir, a viviendas que no cumplen con condiciones adecuadas de habitabilidad en términos de materiales, hacinamiento, servicios o localización. Este dato es particularmente relevante porque evidencia que la problemática de la vivienda no se reduce únicamente a la falta de acceso, sino que involucra de manera crítica la calidad, la estabilidad y la dignidad de las condiciones habitacionales en las que vive una parte significativa de la población (Universidad Nacional de Colombia, 2024).
Éste panorama no puede interpretarse simplemente como un desajuste coyuntural entre oferta y demanda, sino como la expresión de un modelo de gestión urbana que ha priorizado la valorización del suelo y la atracción de inversión privada por encima de la garantía del derecho a la vivienda. En esta línea, diversos autores plantean que el urbanismo neoliberal en América Latina se caracteriza por la reconfiguración del Estado como facilitador de los procesos de acumulación de capital, particularmente en el ámbito inmobiliario. Bajo esta lógica, la planificación urbana deja de operar como un instrumento redistributivo orientado al bienestar colectivo, para convertirse en un dispositivo que habilita y acelera la rentabilidad del suelo urbano (Martínez, H, Gelacio, J, et alt, 2023).
Esta racionalidad se materializa en lo que puede entenderse como un modelo corporativo de ciudad, en el cual la gestión pública orienta buena parte de su acción a generar condiciones favorables para grandes desarrolladores y constructoras. La flexibilización normativa, los incentivos a la inversión privada y la priorización de grandes proyectos urbanos no son elementos aislados, sino componentes estructurales de este modelo. No obstante, estas dinámicas tienden a invisibilizar las formas de producción social del hábitat y a marginar las necesidades de los sectores populares, reproduciendo y profundizando las desigualdades en el acceso a la ciudad.
Uno de los efectos más críticos de este modelo es la generación de procesos de despojo y desplazamiento urbano. A diferencia del desplazamiento forzado tradicional, estos procesos operan de manera indirecta a través del mercado y de intervenciones urbanas.
Proyectos de infraestructura y renovación urbana, como el metro de la 80 o intervenciones en sectores como San Luis y la Paralela, han implicado la afectación de comunidades residentes, incluyendo propietarios formales.
Diversos estudios académicos desarrollados por redes de investigación de instituciones como la Universidad Autónoma Latinoamericana, la Universidad de San Buenaventura, el ITM y el Politécnico Jaime Isaza Cadavid han documentado que estos procesos nos son nuevos, tiene un largo recorrido y se han inctugeneran impactos significativos en términos de pérdida patrimonial, afectaciones a la salud física y mental, y ruptura de redes comunitarias (Valencia, G, Duque, M, et alt, 2021).
Estos fenómenos han dado lugar a la emergencia de organizaciones sociales y redes que se luchas por el derecho a la ciudad, que también se reconocen como víctimas del desarrollo urbano, evidenciando que el modelo de ciudad vigente no solo produce desigualdades, sino que también genera daños sociales concretos.
En este contexto, la disputa por la ciudad se configura como un conflicto político fundamental en torno a quién tiene derecho a habitar, permanecer y decidir sobre el territorio. Las organizaciones sociales que reivindican el derecho a la ciudad no solo resisten las lógicas del urbanismo neoliberal, sino que, como plantea Miraftab Faranak, despliegan formas de planeación insurgente que producen alternativas urbanas desde saberes y prácticas territoriales.
En Medellín, estas dinámicas no son marginales, cerca del 70% de la ciudad ha sido producida por autogestión comunitaria, lo que evidencia que la producción social del hábitat ha sido históricamente central. Estas prácticas se expresan en la defensa del territorio, las economías populares y la lucha por la vivienda, cuestionando la hegemonía del mercado en la producción del espacio urbano.
La actual crisis habitacional revela, así, los límites estructurales del modelo de planificación vigente. Instrumentos como el POT y los planes parciales han operado en función de la valorización inmobiliaria más que de la garantía del acceso equitativo a la ciudad. De ahí la urgencia de una reforma normativa que restituya la función social de la propiedad, regule el mercado del suelo y reconozca a las organizaciones sociales como actores centrales en la producción del hábitat.
En este sentido, las comunas populares donde se concentra la fuerza de trabajo que ha construido la ciudad, no pueden seguir siendo tratadas como periferias subordinadas, sino como territorios estratégicos de planificación.
La crisis de vivienda en Medellín no es coyuntural, sino la expresión de un modelo urbano orientado a la acumulación de capital. Superarlo exige transformar no solo los instrumentos de planificación, sino las relaciones de poder que definen quién produce, habita y decide la ciudad.
*docente investigadora Universidad de San Buenaventura Medellin, parte de REDIPAZ e integrante grupo autónomo Kavilando.
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