Alcaldía impone precio injusto a predios abusando del instrumento 'anuncio del proyecto'

Linea Territorio y despojo

Por: Vecinos de la 80. Afectados por le desarrollo, Medellín

Hoy los vecinos de la 80 con Colombia vivimos la mala aplicación del anuncio de proyecto que descuenta a nuestras propiedades valorizaciones por especulación que no son tal, y va a lesionar directamente y de manera onerosa los patrimonios familiares.

 

 

Somos vecinos de la avenida 80 con la calle Colombia, donde actualmente se viene realizando el proyecto del intercambio vial, obra complementaria al proyecto metro de la ochenta, al que no nos oponemos. Este último proyecto impacta considerablemente a todo el occidente de Medellín.

Desde el año 2016, aplica para el metro de la 80, un instrumento de planeación llamado anuncio de proyecto. La obra de intercambio vial de la calle Colombia está parcialmente dentro del área delimitada por el decreto del anuncio (círculo rojo en el siguiente mapa).

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(área delimitada desde 2016 para el anuncio del metro de la 80, desde caribe hasta aguacatala)

El anuncio del proyecto, en palabras del coordinador nacional de avalúos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), “no busca detener los valores del suelo desde un año determinado, sino que lo que busca es frenar la especulación que puede haber sobre los predios por proyectos de infraestructura”. Palabras más palabras menos, evitar que alguien, cuando se entera del proyecto, aproveche para vender más caras las propiedades al estado en medio del proceso de compra de los predios necesarios para la obra (lo que se conoce como adquisición predial). La metodología de anuncio busca calcular la dinámica de precios del suelo en la zona determinada para la obra mediante estudios técnicos que analizan múltiples factores, y si hay un aumento en el valor debido a la especulación por el anuncio de dicha obra, determinar cuánto es exactamente. Si efectivamente el aumento se da por esta razón específica, el estado descuenta dicho valor en el precio de las propiedades cuando hace la compra.

Este procedimiento requiere en su aplicación del mayor rigor profesional, verificaciones que contrasten los resultados con la realidad y los respectivos documentos técnicos que lo sustenten. Como lo dice el señor Pedro Palacios, Coordinador nacional de avalúos del IGAC: “es fácil darle malas interpretaciones que conducen a resultados” que parecen correctos pero van en detrimento del patrimonio de las familias que ceden sus hogares a la sociedad para obras de infraestructura pública.

El acto administrativo que establece el anuncio para el metro de la 80, es el decreto 1189 de 2016, y determina una área que va desde la terminal del norte, sube por pilarica y toma la avenida 80 hasta llegar a la aguacatala. Un total de 496,75 hectáreas.

Hoy los vecinos de la 80 con Colombia vivimos la mala aplicación del anuncio de proyecto que descuenta a nuestras propiedades valorizaciones por especulación que no son tal, y va a lesionar directamente y de manera onerosa los patrimonios familiares. Hoy somos 117 predios, pero en el área delimitada por el decreto 1189 de 2016 existen más de 6500 lotes de terreno según registros de catastro municipal.

Con argumentos técnicos, a nosotros la comunidad, nos ha tocado llamar la atención de la EDU ya en dos ocasiones, pero sólo en una de estas se han dado correcciones por parte de esta institución. La EDU y la Lonja no tuvieron claridad desde un inicio de lo que significaba esta medida, esto se evidencia en dos hechos:

El primer hecho es la aplicación del descuento por el anuncio del proyecto a propiedades que estaban por fuera del área determinada por el decreto 1189 de 2016, por el cual se establece el anuncio para la obra y sólo ante la presión de la comunidad la administración se ve obligado a rectificar.

El segundo hecho es que el coordinador nacional de Avalúos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, ente rector en temas de valoración predial de la nación, deja en evidencia que la administración viene aplicando mal la metodología para calcular dicho descuento en los avalúos de los predios que sí están dentro del área determinada por el decreto 1189 de 2016.

A continuación se profundiza en cada uno de estos presentando las correspondientes evidencias.

Detalles del primer hecho enunciado: Después de requerir la revisión de este error y de otras inconformidades por los conductos normales y no tener respuesta, la comunidad acude a bloquear el avance de la obra del intercambio vial como medida extrema para exponer sus argumentos y tener un espacio de interlocución con la administración. Finalmente, el día 2 de diciembre del año 2019, se realiza una reunión en la cual la comunidad le demuestra a la administración con claridad completa en los argumentos técnicos que la normativa del decreto 1189 de 2016 no se puede aplicar a predios que están completamente fuera del área designada en él. Corregir dicho error les significa replantear la gestión predial y corregir cerca del 50% de las ofertas de compra de los inmuebles por fuera de la zona designada.

Dejamos a continuación el enlace al audio de la reunión del 2 de diciembre de 2019 y transcribimos el momento exacto donde el Subdirector de planeación de aquel entonces certifica el error detectado por la comunidad, esto se da entre el min 1:19:20 y el 1:21:00 del audio.

Diego Duque, subdirector DAP: La zona de infraestructura de movilidad, cierto, y los que están más alejados de ella. Porque unos lo tienen por temas de renovación y otros lo tienen por…

Julián Giraldo, vecino: Pero adicional a eso, hay unas personas, que ya les ha llegado la oferta y están por fuera…

Diego Duque, subdirector DAP: o sea, eso sí se sale de toda, pues del encuadre normativo de eso, no eso, evidentemente, la solicitud hay que hacerla y no se le puede tener en cuenta, a la hora de hacer el avalúo, no se le puede tener en cuenta el anuncio del proyecto, eso es clarísimo y eso es un tema y que si ustedes pueden hacer digamos, el sondeo y recoger esa información para enviarlo y buscar las coordenadas, incluso, hay un mapgis en el municipio en donde te muestra, que te monta los instrumentos, incluso ese instrumento lo monta encima, y si está por fuera evidentemente, no.

Ana María Sierra, directora gestión predial EDU: No es necesario que lo soliciten, yo ya le pedí al equipo que nosotros lo hagamos, presentando cada uno de los que ya han elaborado y los que hacen falta.

Diego Duque, subdirector DAP: Hablando de temas de decisiones y soluciones concretas, pues ésta es una evidente.

En el siguiente mapa, el área roja muestra los predios priorizados para la compra total o parcial para el proyecto intercambio vial de la 80 con Colombia. Como se observa, no todos los predios señalados en rojo están dentro del decreto de anuncio del proyecto Metro de la 80, a los cuales les aplica este instrumento y se muestran dentro de las líneas delgadas rojas 

transversales.

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La administración mostró el error ante la opinión pública como una mejora voluntaria de las ofertas de compra en la zona de la calle Colombia, tanto en medios de comunicación como en la rueda de prensa de reactivación del proyecto metro de la 80. Públicamente no admitieron el error.

Detalles del segundo hecho: Al llegar la nueva administración municipal, con intermediación de la personería, la comunidad exige la presencia del ente rector en términos de avalúos en Colombia, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). La reunión se concreta el día 27 de febrero de 2020 contando con la presencia de la administración, de La Lonja propiedad raíz para Medellín y Antioquia y del señor Pedro Enrique Palacios Roberto (ver perfil en Linkedin), coordinador nacional de avalúos del IGAC. Este último deja en evidencia que hay errores en la metodología aplicada para realizar el descuento por anuncio de proyecto en los avalúos ya que no recoge la realidad inmobiliaria de este sector. Estos errores se traducen, para un caso práctico, en un descuento de entre seiscientos mil pesos y un millón por cada metro cuadrado de terreno, sin demostrar que la propiedad tuvo un aumento de precio por especulación inmobiliaria asociada al anuncio de la obra de infraestructura anunciada y esto afecta directamente el patrimonio de las familias afectadas por la obra del intercambio vial y en unos años de numerosas familias del occidente de Medellín.

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(Ver video de la reunión del 27 de febrero de 2020 en minuto 1:07:54)

El señor Palacios Roberto dice de manera textual "... el valor de referencia es eso, un valor de referencia. Pero, no quiere decir que yo cogí eso y ya .. hice un IPC o un IVP digo noh, el valor a hoy es tanto .." de ahí sigue diciendo que se debe hacer comparando con una zona similar. Justo en el minuto 01:10:00del vídeo.

El señor Palacios Roberto plantea que dicho cálculo no es tan simple como tomar un valor de referencia en el momento del anuncio del proyecto y traerlo al día de hoy y es justamente ese procedimiento el que se aplica actualmente en el descuento que se hace a los avalúos.

La explicación de quien coordina el área de avalúos del IGAC avala que hay una mala aplicación del instrumento anuncio del proyecto, mostrando como no se debe hacer y en nuestros avalúos lo hacen exactamente como él dice que no se debe hacer.

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Se requiere hacer un estudio complejo y riguroso que de cuenta de la realidad inmobiliaria del sector donde se hace la intervención. Como lo describe el artículo 2.2.5.4.5 del decreto 1077 de 2015,, “el avaluador tendrá en cuenta IPC, IVP, estudios de mercado y demás información disponible que permita establecer el comportamiento del mercado inmobiliario” En la reunión del 27 de febrero la comunidad consulta con los funcionarios de la Lonja y la EDU sobre las demás variables mencionadas y ¿por qué? no se tuvieron en cuenta, pero la respuesta es que no cuentan con más información disponible, desconociendo por ejemplo, los estudios del observatorio inmobiliario de la Subsecretaría de Catastro, o los valores de las Zonas Geoeconómicas Homogéneas de la misma secretaría. También desconocen todas las transacciones que la misma Lonja, entidad que está realizando los avalúos, tiene de sus asociados.

De mínimo 7 variables que se deben tener en cuenta como exige la normativa, la Lonja solo tuvo en cuenta 3, como se señala a continuación:

✔ Un avalúo comercial de la tierra, cuando se hace la oferta. (En este caso, noviembre de 2019).

✔ Un avalúo de referencia, cuando se hace el anuncio del proyecto. (En este caso 2016).

✔ IVP (el Índice de Valoración Predial)

Dejando por fuera variables como

✘ IPC ( Índice de Precios al Consumidor)

✘ IVIUR (Índice de Valorización Inmobiliario Urbano y Rural)

✘ Estudios de mercado

✘ Demás información disponible que le permita establecer el comportamiento del mercado inmobiliario.

¿Por qué es errado basar el valor del descuento en el IVP?

El IVP es un índice general para el valor del suelo en Medellín. Es un promedio que sirve para comparar el suelo de Medellín con otras ciudades, pero no responde a las dinámicas específicas del suelo para la zona en cuestión y por lo tanto, no sirve para comparar internamente sus zonas. Esta zona es un corredor de alta mixtura con una vocación comercial predominante y un valor del suelo elevado por esta condición.

Hoy en la calle Colombia con 80 somos 117 predios, pero dentro del área del anuncio para toda la obra del metro de la 80, son miles de predios. Evidenciando el metro de la 80 como un proyecto presente en el plan de desarrollo de la actual administración es necesario levantar una alerta dado que lo que vive esta comunidad actualmente puede considerarse como el piloto, de la manera como la administración aplicará los instrumentos en toda el área que anuncia la intervención desde Caribe, pasando por Pilarica y recorriendo toda la avenida 80 hasta llegar a la Aguacatala.

Solicitamos que no nos vean como metros cuadrados, como números, como predios; realmente hay familias, empleos que están viéndose vulnerados sin cumplir el artículo 573 del Plan de Ordenamiento Territorial y la política pública de protección moradores que se desprende de este.

Nosotros como ciudadanos nos vemos obligados a pasar por el penoso y lento proceso de la expropiación para llevar estos argumentos ante el contencioso administrativo. Esto nos deja por un tiempo prolongado sin hogar, sin trabajo y a la merced de los abogados y los jueces dado que la ley de infraestructura no ofrece recurso antes de esa instancia. En la instancia que estamos hoy las correcciones dependen de la voluntad de la administración municipal.

Respetuosamente, hacemos la solicitud que las instituciones que están a cargo de esta intervención: Departamento Administrativo de Planeación, Secretaría de Suministros y Servicios, Subsecretaría de Catastro, Secretaría de Infraestructura, EDU, La Lonja, corrijan este error, con el control debido del honorable Concejo de Medellín y la vigilancia de las entidades que se requiera.

Tomado de: https://vecinosdela80.org/info/

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