De Propietarios y poseedores a Desarraigados. Victimas del Desarrollo. Medellín [i]

Es cada vez más claro que el desarrollo urbano en Medellín se proyecta bajo dinámicas comerciales, mercantiles, en donde el enfoque de derechos, más que una prioridad, puede resultar ser un tropiezo para el avance de las obras y sus impactos en términos de inversión y ganancia.

Estas obras generan reasentamientos involuntarios y desplazamiento de familias, ocasionando fuertes impactos sociales, psicológicos, ambientales, en el tejido social, en su historia, etc., consecuencias que no están siendo atendidas por el Estado.

Vale afirmar que, el reasentamiento es inseparable del desplazamiento pue este es deliberado, responde a una voluntad de un agente externo, en este caso el Estado o las empresas inmobiliarias o contratistas de una obra previamente proyectada en el Plan de Ordenamiento Territorial, que pervive gobierno tras gobierno, hasta darse las condiciones para su ejecución en tiempos limitados, pues tal y como dice el adagio popular: “el tiempo es dinero”.

Es así que, esta manera de entender el Desarrollo y, por ende, su implementación viene generando daños que no son debidamente atendidos, prolongando dolor y sufrimiento para familias y comunidades enteras, configurándose así la categoría: Víctimas del Desarrollo Urbano.

Por ahora, los esfuerzos se dirigen a implementar normas con apariencia de protección de derechos, pero desde una connotación esencialmente técnica que no resuelve los conflictos sociopolíticos que genera el proceso de reasentamiento, a la vez que desresponsabilizan a las instituciones involucradas en la ejecución de los proyectos, que protegen su “buena” praxis amparadas en la norma.

En la tercera sesión de la mesa de interlocución entre las comunidades Victimas del Desarrollo y la administración Municipal de Medellín, se dedicaron esfuerzos por profundizar sobre el tema de Avalúos en los procesos de reasentamientos por obras de desarrollo urbano. Acá algunas de las conclusiones.

Contexto: 

La “GestiónSocial” en obras de desarrollo urbano, debe ser replanteada. Medellín. ...

Se instala Mesa de concertación entre Comunidades Victimas del Desarrollo Urbano y el Municipio de Medellín ...

Invitación: Instalación de la Mesa de Interlocución Victimas del Desarrollo y Administración Municipal. Medellín ...

¿Cómo saber cuál es el valor de una casa?

“Toda una vida de sacrificios construyendo nuestra casa y nuestro Barrio, pero, con lo que nos dan para negociar no nos da para comprar una casa en Medellín, no da ni para comprar un carro viejo” (Habitante de Moravia, 2021)

¿Quién determina cuál es el valor de una casa en la implementación de una obra de desarrollo urbano, cuando lo que se afecta no solo es el bien inmueble de las familias, sino su historia, su cultura y se debilita el tejido social de las comunidades? ¿Sobre qué se hace el avalúo?

“Su casa vale esto y ya, dice la EDU, Pero, quién hizo el avalúo, quién es esta persona, alguien “aliado” que hace un avalúo que se supone por ley tiene un valor por metro cuadrado” manifiestan líderes de comunidades afectadas por el Desarrollo Urbano en Medellín presentes en la tercera sesión de interlocución entre Victimas del desarrollo y el municipio de Medellín, reunión realizada en las instalaciones de la Universidad de San Buenaventura Medellín, el 25 de septiembre de 2021.

“Por ejemplo, en Moravia una casa de más de 800 metros cuadrados se avaluó en 80 millones” manifiesta un líder del Barrio Moravia. Y en este mismo sentido agrega que, “No nos sirve que nos paguen algo que no nos da para vivir el día a día, ni nos da para tener un mañana digno”.

En este sentido, una frase que resume el trato que se les da a las comunidades que exigen sus derechos es: “Se me va hoy o mañana lo saco” como lo manifiesta uno de los líderes durante la sesión, haciendo referencia a aquello que la comunidad de Moravia ha denominado como “expropiación express”.

“Estamos cansados de que nos traten como si no fuéramos personas, merecemos respeto un trato digno y una vivienda de calidad” y agregan “no solo nos desarraigan del territorio, sino también de nuestra historia, de nuestra memoria”. concluyen.

El trato digno por parte de las instituciones del Estado es el gran ausente en estos procesos de expropiación para darle paso al Desarrollo Urbano. Un desarrollo así ¿para quién es realmente?

La mala praxis en Avalúos de la Lonja Propiedad Raíz

“Una vivienda de más 800 metros a 80 millones de pesos, ¿por qué pasa esto? Por dos cosas, por desconocimiento y porque no hay una persona que defienda del valor real de los bienes” dice el abogado Santiago Valencia, quien ha apoyado procesos de defensa de las comunidades en los barrios San Luis, la Paralela y el Naranjal.

En el diálogo que se gestó en medio de la Tercera Sesión de la Mesa de Interlocución, entre éste y los lideres asistentes, quedaron en evidencia entre otras, algunas de las siguientes irregularidades en los procesos de Avalúos.

Errores en los avalúos:

1. En los documentos suministrados por las personas, la empresa avaluadora dice que carece de los mismos, lo que para el profesional no tendría sentido, pues una empresa avaluadora no podría realizar un avalúo si carece de información, que además en estos casos suele venir de parte de la institucionalidad, menciona “no debería aparecer en un avalúo comercial, que es lo que entregan ellos, que no tienen documentos suministrados”  
2. Se habla de una falta de claridad en la descripción del sector, cuando la norma establece que los documentos deben tener claridad respecto al sector específico que se va a avaluar.
3. Existen Incongruencias en las informaciones catastrales que se entregan, reportando casos de avalúos comerciales con un metraje menor al de las escrituras.
4. En lo relativo a las características generales del lote, un avaluador debe especificar cuáles son las características del lote, dependiendo de si este está en un buen estado, en un regular estado o en un mal estado. Esto definirá en un porcentaje cuánto vale el metro cuadrado del inmueble, sin embargo, se hace explícito que, aunque en la documentación se definían los bienes inmuebles, como en buen estado, esto no se veía reflejado en las cifras, cuyo valor correspondía con un regular o mal estado (caso San Luís).
5. Sobre la referencia de avalúos previos. Se deben tener en cuenta los avalúos previos que se han realizado en la zona, pero en varios casos no se evidenció ningún avalúo previo, ¿Cómo suplieron esta falencia? La sorpresa fue encontrar que las referencias que se tenían como requisito cumplido, eran sobre viviendas que no pertenecen al sector ¿Están acomodando los trámites para acomodar lo precios?
6. Acerca de la investigación directa que entrega la empresa avaluadora. Se encuentra que viviendas tomadas como referencia en los avalúos, tenían valores diferentes del metro cuadrado en diferentes avalúos, pese a estar en las mismas direcciones y tener la misma fecha.
7. La revisión por parte de la junta avaluadora, los documentos deben tener una revisión por parte de la Junta Avaluadora y para adquirir un carácter legal, se debe anexar en el proceso, el acta de dicha Junta. Esta acta no es suministrada en ninguno de los avalúos, ni en el caso del Barrio La Paralela, ni en San Luis, ni en el Naranjal.
8. Se evidenció que todos los avalúos tenían una reducción del 5% en su valor, pero no se especificaba por qué.
9. Las firmas, todo avalúo tiene que tener tres, la firma de la persona que realiza el avalúo, el director de los avalúos y el representante legal de la empresa que lo haya realizado, en los avalúos analizados, falta la firma del representante legal de la empresa.

Adicional a estos errores que dan cuenta de la mala praxis que se está teniendo frente a la realización de los avalúos, se pone en discusión que se están realizando avalúos de manera consecutiva sobre los bienes a intervenir, dejando vencer las fechas establecidas por norma y realizando hasta tres avalúos para un mismo sector, en donde se evidencian entre uno y otro, cambios en los valores. ¿hasta qué punto esto puede ser una estrategia para mostrar un detrimento patrimonial?

Además, se hace reiterativa la práctica de ofrecer el pago de las casas de un mismo sector a precios diferentes, lo que pareciera ser también una estrategia por parte de las instituciones y empresas para dividir a la comunidad.

Finalmente, si van a sacar a las familias de sus casas para darle paso al llamado desarrollo Urbano, es inaudito que le cobren a dicha comunidad la Valorización, lo lamentable es que así está ocurriendo.

Nos quedan la pregunta:

¿Qué pasa cuando no se cumple con un requisito para que un procedimiento sea legal? ¿acaso esto lo invalida e invalidaría toda la actuación de ahí en adelante?

Por otra parte, tenemos las interventorías, quienes tampoco evidencian que se están haciendo mal los avalúos, no alertan, no generan acciones de mejora y exigibilidad.

En el Barrio San Luis, gracias a la presión colectiva se logró negociar el cambio de la empresa Avaluadora.

Por tanto, se hace un llamado a que las comunidades difundan la información de cuáles empresas han hecho mal su trabajo para que pidan sean cambiadas y no repitan estas tragedias.

Ahora bien, se considera que, si el avalúo, que es la primera parte de un proceso de expropiación se hace mal, de ahí para adelante todo estaría mal.

Propuesta: Avalúo Social o Avalúo Integral

El avalúo social busca ser una herramienta que complemente los otros instrumentos de avalúo para que se tenga en cuenta y se pueda hablar de un avalúo integral.

Un avalúo social reconoce los intangibles que no tiene en cuenta el avalúo comercial y catastral. Pretende identificar, medir y asignar un valor monetario a los intangibles sociales reconocidos en el marco de derechos, pero no del mercado y adicionarlos a los ya reconocidos valores tangibles de los avalúos tradicionales. Para ello, se requiere una valuación complementaria a la catastral y a la comercial, con el fin de hacer un avalúo integral que permita a los pobladores precisar que con la venta de sus predios, además de una transacción, se presenta una serie de afectaciones sociales y económicas que deben ser incluidas en una negociación sobre su predio, la vivienda y la construcción social como componente de consolidación del barrio y el territorio (Torres-Tova y otros, 2017)

El territorio es definido como la apropiación colectiva de un espacio, lo que implica a lo sumo una serie de valores sociales y características únicas que se tejen y se hacen presentes en sentidos colectivos, a escala del barrio (Echeverría y Rincón, 2000).

El habitar no es únicamente construir una vivienda, tiene que ver con toda la dinámica de las relaciones sociales.

En otras palabras, pensar el territorio es ir más allá de lo físico y asimilarlo por esos sentidos de apropiación y arraigo, todas aquellas prácticas sociales por fuera del hogar (Echeverría y Rincón, 2000).

En este sentido es muy importante que en una ciudad que se configuró como receptora de víctimas del conflicto armado, quienes al llegar se asentaron en espacios que constituyeron en sus viviendas, barrios, comunas, bajo una lógica de Planeación Popular, reconocer esta realidad, pues parece, se proyecta una ciudad por cuya realidad no ha cruzado la guerra, el desplazamiento, la urbanización forzada. Realidad que hizo que buena parte de los habitantes de los barrios, por ejemplo, no hubiesen legalizado sus viviendas y quienes lo lograron lo hicieron sumando esfuerzos incalculables, generación tras generación, por lo que reconocerla es estar en consonancia con la memoria de la Ciudad, aportando a los procesos de Verdad, de Justicia, Reparación y NO Repetición, contribuyendo así en la construcción de una tan necesaria, Paz Urbana.

En este sentido y contexto, se propone una herramienta colectiva que, de la que, si bien ya existen lineamientos, se requiere que la misma reglamentación de la Política Pública de Protección a Moradores la tenga presente y permita su configuración, caminando hacia la adopción de un Avalúo Social, un Avalúo Integral, que tenga en cuenta:

- Los procesos de intervención física que las comunidades de manera autónoma han realizado en el territorio

- El cómo la comunidad se ha ido relacionando con el territorio redes sociales, desde los procesos de solidaridad cotidiana

- Los procesos de sostenibilidad y autogestión

- La tradición y el arraigo

La capacidad organizativa lograda por la comunidad, es ese ejercicio efectivo de participación, de la democracia real que, por lo general, no es tenida en cuenta. Pareciera que fuese simplemente algo bonito y añadido, pero se debe transitar en la reflexión en términos de cuánto podría costar este tejido que sostiene y mueve un barrio y su potencia participativa.

Esos tejidos organizativos de facto, han hecho parte de la historia y la planeación misma de la ciudad.

Se propone entonces, un Avalúo Integral ( (Guzmán Tenjo, 2020) que contemple la sumatoria de: Avalúo comercial, Avalúo Catastral, lucro cesante – daño emergente, Avalúo Social, participación en plusvalía.

Fuente: (Torres-Tova y otros, 2017)

¿Si esto pasa con los propietarios, qué esperar de los Poseedores?

Medellín se ha configurado por la llegada de desplazados por la violencia o por la pobreza, ahora el desarrollo urbano promete seguirlos desplazando negándoles la inclusión y sus derechos.

Personas que habitan y construyeron su vivienda, con 10, 20, 30 ya hasta más años de habitarla, construirla y construir su barrio, ahora solo les reconocerán las mejoras, mas no el valor real como propietarios. ¿Se elimina la historia, la memoria de una ciudad que ha crecido como receptora de desplazados por una guerra que aún no termina?

Estas maneras de implementar el desarrollo vienen generando graves afectaciones, daños económicos, psicosociales, ecológicos, etc., daños que las comunidades exigen sean Reparados, y de los que, gracias a su capacidad organizativa, ahora exigen las condiciones para que NO se repitan estos abusos y atropellos y que el resto de la ciudad conozca la Verdad, quiénes se benefician realmente y quiénes son responsables de estos daños.

Esta realidad de suyo configura la existencia de: Victimas de un Desarrollo Impuesto.

Dejar a los habitantes en iguales o mejores condiciones.

La norma es clara en ello, dejar a las comunidades en iguales o mejores condiciones, lamentablemente hoy vemos todo lo contario.

¿Qué paso con las actividades comerciales que se realizan en las viviendas? Estas parecen no importar en una ciudad donde el casi 60% de las personas ocupadas según el Dane están en la informalidad (Barrera Machado & Insuasty Rodríguez, 2020). No tener esto presente sólo empeorará sus condiciones afectando los índices de inequidad en una ciudad que ha marcado índices altos de desigualdad.

A modo de Conclusiones parciales:

Van quedando claras las siguientes ideas en esta tercera sesión de la Mesa de Interlocución Victimas del Desarrollo – Administración Municipal de Medellín:

1. Evidenciamos una baja valoración de los reclamos y saberes sociales, que parten incluso de entender la participación como solo una mera socialización de decisiones ya tomadas;
2. Es clara la dinámica institu-céntrica que valora solo el saber y referente jurídico como herramienta única para la intervención en a la adquisición física de los terrenos y bienes inmuebles.
3. Las familias, actividades económicas plurales, afectaciones piscológicas, culturales, la historia misma del barrio y la comunidad que hacen la ciudad y a las personas como tal, parecen no interesar ni al municipio, ni a los profesionales que contratan para intervenir en tiempos definidos, su único referente es el termino jurídico y el rendimiento económico. La necesidad de restablecer derechos es un concepto en general ajeno a las prácticas de los profesionales y empresas que intervienen los territorios.
4. Los reclamos justos de los moradores son leídos como una complicación que demora la ágil compra de predios.
5. El enfoque, en el mejor de los casos, sigue siendo el de “mitigación de impactos” y no de derechos, el cual se supone permitirá establecer mejores soluciones afincadas en el reconocimiento de los pobladores como sujeto de derechos, por tanto, desde su plena condición de seres humanos y por supuesto de ciudadanos.
6. Evidenciamos fallas en lo atinente a una ética de relacionamiento de la institucionalidad y los profesionales para con las comunidades afectadas por los proyectos. Se pueden generar positivas normas de conducta, que, apropiadas por los distintos profesionales, mejorarán la confianza en la comunidad y pueden generar una pedagogía de derechos ciudadanos en este relacionamiento.
7. Es necesario la planificación de rubros presupuestales para dar respuesta a los justos reclamos de las comunidades que se hacen de manera reiterativa en todos los proyectos de desarrollo urbano, atender las situaciones emergentes que se presentan como efectos “involuntarios”, superar la falta de provisión económica y el riesgo de vulneración de derechos.
8. La generación de reconocimientos económicos que acompañen los valores comerciales tasados a los terrenos o predios, se inscriben en los conceptos de lucro cesante y daño emergente, Avalúo social y participación en plusvalía, participar del incremento del valor de territorio que van a dejar para darle paso al llamado beneficio común como se presentan las mencionadas obras de desarrollo urbano.
9. Los pobladores con ocupaciones de terrenos irregulares que algunos nombran como ilegales, o poseedores, bajo esta mirada taxativa jurídica, quedarían excluidos de reconocimientos económicos, he aquí la importancia del enfoque de derechos y la integración de realidades, de recuperar la memoria acerca de cómo se hizo el poblamiento de la ciudad, en el contexto de la necesidad de construir una Paz Urbana sostenible y duradera.
10. Evidenciamos que en algunos casos se ha utilizado el privilegiar algunos reconocimientos económicos de ciertos bienes inmuebles, instrumentalizándolos como un medio para lograr la desocupación de los terrenos, evitando un conflicto social inconveniente en el escenario político para las administraciones locales.
11. Las evidentes fallas en la claridad y veracidad de la información generan rupturas, desconfianzas, alto estrés, es un tema por transformar, pues destruye el tejido social.
12. Los inversionistas, las empresas constructoras, la banca multilateral, todos son responsables de estos daños y a la generación de Víctimas del Desarrollo, se hace urgente establecer protocolos y rutas de transformación, serias reglamentaciones relativas al reasentamiento involuntario de la población.

Es un privilegio y un ejemplo contar con una Política Pública de Protección a Moradores, pero esta puede quedar como letra muerta si no se implementa de manera adecuada atendiendo la realidad social e histórica de su población los verdaderos beneficiarios del llamado desarrollo.

El eslogan deberá ser y lo podemos ser: “Medellín La Más Cuidadora”

Video desarrollo de la Tercera Sesión Mesa de Interlocución Victimas del Desarrollo - Administración Municipal de Medellín.

Referencias:

Arango, L. I., & Insuasty Rodríguez, A. (30 de agosto de 2021). La “Gestión Social” en obras de desarrollo urbano, debe ser replanteada. Medellín. Obtenido de Kavilando: https://cutt.ly/7Wg5Y25

Barrera Machado, D., & Insuasty Rodríguez, A. (2020). COVID19 y la caída del relato prefabricado. Medellín. Revista Web Kavilando issn; 2248-4361, 20(6), 10-40. Obtenido de https://kavilando.org/lineas-kavilando/observatorio-k/7790-covid19-y-la-caida-del-relato-prefabricado-medellin

Echeverría, M. y Rincón, A. (2000). Ciudad de territorialidades. Polémicas de Medellín. Medellín: Universidad Nacional de Colombia.

Guzmán Tenjo, H. P. (8 de noviembre de 2020). Víctimas del desarrollo Urbano, Afectaciones materiales e inmateriales. Obtenido de Canal Youtube Grupo Kavilando: https://www.youtube.com/watch?v=HAXUiEmIrdg&list=PLuL_f_JCxxi5tU2HNyJvczLxjOZSdHtSq&index=6&t=140s

Inbett, E., & Insuasty Rodríguez, A. (2020). La protección a moradores, un añadido sin prioridad en Medellín. Revista Web Kavilando ISS: 2248-4361, 20(6), https://cutt.ly/iut5T64. Obtenido de https://cutt.ly/iut5T64

Insuasty Rodrígez, A. (2019). Con atropellos, mentiras y dilaciones nos quitan nuestras viviendas y desparecen nuestros barrios. Audiencia Pública. Medellín. Kavilando Web, 19(10), 10-30. Obtenido de https://kavilando.org/lineas-kavilando/observatorio-k/7270-con-atropellos-mentiras-y-dilaciones-nos-quitan-nuestras-viviendas-y-desparecen-nuestros-barrios-audiencia-publica-medellin?fbclid=IwAR0uNekN4ZFK5zpgdTU1YECEMpBCWeNpqqWMYx8z6BDGnFUTTHdJunz42KA

Insuasty Rodríguez, A. (2020). Con Política Pública, pero sin protección. Moradores, Medellín. Web Kavilando, 20(4), 10-30. Obtenido de https://kavilando.org/lineas-kavilando/observatorio-k/7642-con-politica-publica-pero-sin-proteccion-moradores-medellin

Insuasty Rodriguez, A., Zuluaga Cometa, H. A., & Palechor Ordoñez, D. M. (2019). Medellín y la planeación institucional de la miseria. Ratio Juris, 14(28), 343-362. Obtenido de https://publicaciones.unaula.edu.co/index.php/ratiojuris/article/view/595

Mesa , N., Londoño Días, D., Insuasty Rodriguez, A., Borja Bedoya, E., Valencia Grajales, J. F., Zuluaga Cometa , H. A., . . . Sanchez Calle, D. (2019). Victimas del Desarrollo. Medellín. Progreso y moradores en disputa. Medellín: Kavilando. Obtenido de https://kavilando.org/editorial

Osorio Alvarez, A., Insuasty Rodriguez, A., Mesa Duque , N., Valencia Grajales, J. F., & Borja Bedoya, E. (27 de junio de 2019). Informe Víctimas del Desarrollo Medellín entregado a la Comisión Interamericana de Derechos Huamanos. Obtenido de Kavilando: https://kavilando.org/lineas-kavilando/formacion-genero-y-luchas-populares/7030-victimas-del-desarrollo-medellin-informe-entregado-a-la-relatora-especial-desca-comision-interamericana-de-derechos-humanos

Torres-Tovar, C. A., Vaca, Ó. A., Salamanca, C. A., Prieto, F. A., (2017). Método la identificación de intangibles y su valoración hacia la construcción del avalúo social. Cuadernos de Vivienda y Urbanismo, 10(19), 114-113. En: https://dx.doi.org/10.11144/Javeriana.cvu10-19.miiv

Zuluaga Cometa , H., Insuasty Rodríguez, A., & Palechor, D. (2019). Medellín y la planeación institucional de la miseria. Ratio Juris, 14(28), 343-362. Obtenido de https://publicaciones.unaula.edu.co/index.php/ratiojuris/article/view/595/802

nota

[i] Reflexiones a modo de conclusion: Mesa de Interlocución Víctimas del Desarrollo – Municipio de Medellín, Tercera Sesión - 25.09.2021 Participantes: Lideres lideresas de los barrios San Luis, La Paralela, Chagualo, Sevilla, Moravia, El Volador, Mov. por el aire, El Carmelo del municipo de Itaguí (Antioquia), La Familia de la Calle (economía popular). Acompañantes: Representante a la cámara Omar Restrepo, Redipaz, Grupo Kavilando, Grupo GIDPAD Univerisdad de San Buenaventura Medellíin, Universidad Autónoma Latinoameticana. Por la Administración Municipal: Representantes del ISVIMED, EDU, Metro de Medellín, Subsecretaría de Justicia Restaurativa, no violencia, Personería de Medellín. Acompañan la mesa en su tercera session: Ex representante a la Cámara Víctor Correa y Abogado Santiago Valencia Caso Barrio San Luis.

*Psicóloga, investigadora Grupo Kavilando

*Docente Investigador Universidad de San Buenaventura, integrante de REDIPAZ y grupo Autónomo Kavialndo.

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LIBRO: VICTIMAS DEL DESARROLLO MEDELLÍN. PROGRESO Y MORADORES EN DISPUTA.